貸事務所を語ろう

バブルの頃は、ルーフバルコニー付き住戸などの希少性のある物件はかなり割高に取引されたものでしたが、この常識はいまではまったく反対になったと言っていいでしょう。 ところが中古住宅の場合は売り出す時期が違うし、部屋の使用状態も違うので、そこまでの比較は不可能中古住宅が売りに出きれているとき、そこに所有者が住んだまま売りに出される場合と、空室の状態でオープンルームなどにして売られる場合があります。
オープンルームなどになっていれば何の気兼ねもなく、割合ゆっくり見学できますが、住居に住んだまま売り出されている場合には、住んでいる人への気兼ねもあり、どうしても細部にわたり見学することができません。 何千万円という高い買い物をするわけですから、本当は遠慮はいらないのですが、表面的な見学になりがちです。
中古住宅を見学する際には、ポイントを決めて見学することをおすすめします。 まず戸建てですが、土台に注目します。
土台にクラック（ひび割れ）ができていたら要注意。 ただし、表面のモルタルのクラックはそう気にすることはありません。
もっとも最近の土台はコンクリート打ち放しで、モルタルは塗っていないことが多いようです。 モルタルが塗ってある場合は勘違いしないようにしてください。
土台は高さがあるものがベストです。 阪神大震災のときに土台に鉄筋の入っていない無筋コンクリートが崩れるケースが多かったのですが、残念ながらこれは表面から見ただけではわかりません。
しかし、一概にはいえませんが、無筋コンクリートを使うなどのいわゆる手抜き工事の基礎は高さが低いものが多いはずです。 なぜなら、せっかく鉄筋を省いてコストを下げたのに、コンクリート量を増やすように土台を高くしたのでは手抜きのうまみがないと思うからです。

土台を見るときは床下換気についても注意を払ってください。 木造住宅に限らず、住宅において最大の敵は湿気です。
湿気をコントロールできれば木造住宅は一○○年持っても不思議ではありません。 土台の次には雨漏りです。
家というのはやっかいで、一度雨漏りすると、直しても直しても雨漏りすることがあります。 ですから天井のしみには注意します。
同じように天井のクロスだけが貼り替えられていたら、過去に雨漏りしたかもしれないと思っていいはずです。 同じことが壁にもいえます。
外に面した壁が一面だけ貼り替えられていたら要注意で戸建てでもそうでしたが、マンションでも水回りは念入りにチェックしたいものです。 とくにマンションの場合は、排水、給水ともに一部は専用部分ですが、共用部分もあるため、排水の状態が悪いと、それが専用部分だけならまだしも（専用部分だけでも排水に難があるのは好ましくないのはもちろんです）、共用部分の縦管に問題があることがあります。
これは重大です。 入居者がいる中での見学はどうしても遠慮がちになりますが、風呂、トイレ、洗面所、キッチンなど断りを入れてからすべて水を溜めて一気に流し、流れ具合いを確かめましょう。
あとは水回りを注意します。 水回りの位置が外気に接していることはもちろん、通風の点からもチェックします。
排水処理が悪いと、水回り設備のある床がプカプカしたり、湿っぽくなっていたりします。 マンションの場合は、共用部の使い方で管理の程度がわかります。
階段などの鉄部（鉄骨階段の場合）やコンクリートの壁、床に錆びが出ていたり、クラックが放置されていたりしたら、計画的な修繕をしていない可能性があります。 クラックには、建物に影響のないヘアクラックと構造クラックがあります。

ヘァクラックはその名の通りヘア（髪の毛）のように細いクラックで、コンクリートの収縮によるクラックです。 ヘァクラックはコンクリートの性質上、ほとんどと言っていいほど入るものなので心配はいりません。
構造クラックは構造上の欠陥により入るクラックです。 こちらは少し深刻で、クラックから雨が入り、中の鉄筋が錆びてしまうことがあり、そうなると強度が保てなくなるばかりか、鉄筋が錆びて膨張し、コンクリートがはがれてくる危険もあります。
クラックの幅が一ミリ以上あると構造クラックの可能性があります。 古いマンションでは断熱材が充分に入っていない場合があります。
とくに北側の居室では外部に面した壁に結露じみができていたら、断熱材が入っていない可能性があります。 結露は雨漏りと間違えるぐらいに流れるときもあります。
断熱材が入っているかどうかは管理組合で竣工図を見せてもらえばわかります。 竣工図はたいてい管理人室に保管してあるか、管理会社にあるはずです。
中古住宅では、見学するときに遠慮しがちですが、あとで後悔しないように細部まで見せてもらいましょう。 新築住宅と中古住宅を取得する際の諸費用では、物件価格の約二一％以上の差があります。
その差の中身のほとんどは仲介手数料です。 新築物件でも、街中の不動産屋経由で購入すると、仲介手数料は物件価格の三％プラス六万円を取られる（必要とする）場合がありますが、売主自ら、または売主が販売代理会社を利用して売る場合には仲介手数料はかかります。
マンションの場合は、ほとんどこのケースです。 建売住宅でも大規模に売り出す団地型の場合には、売主自ら売り出す場合が少なくないのですが、その場合には当然仲介手数料は必要ありません。

しかし、建売住宅でも大手が売り出す団地型以外の場合は、不動産業者間を流通させて売り出すことが少なくありません。 この場合には新築物件でも仲介会社を通して買えば仲介手数料がかかります。
さて、中古物件の場合は原則として仲介手数料がかかります。 物件を購入するときにかかる諸費用のうち、もっとも金額の大きいのが仲介手数料ですから、この仲介手数料を節約できれば、物件を三％安く購入するのと同じことになります。
この仲介手数料は買主だけでなく、売主にもかかりますので、両方合わせると六％プラス二一万円、おまけに消費税をプラスした金額になります。 このお金を節約できれば、かなり予算が違ってきます。
本来は、購入する場合でも売却する場合でも媒介契約を結び、それから仲介会社（不動産業者）が買い希望の物件を探したり、売り物件の売却活動を行います。 売却する場合は、必ず媒介契約を結んでから売却活動に入りますが、購入希望の場合はまず物件に案内して、気に入ったら買付証明書（申込書みたいなもの）を入れてもらい、いよいよ契約というときに媒介契約を先に結び、それから契約します。
裏を返すと、媒介契約を結ぶ前はその物件をどこの仲介で買ってもよいことになります。 実際、同じ物件を複数の不動産業者から紹介を受けることは少なくありません。
たとえばＡ不動産とＢ不動産から同じ物件を紹介されていたら、Ａ不動産の仲介で物件を買うか、Ｂ不動産の仲介で物件を買うかは買主の自由になります。 こんなときに、手数料をまけてくれるほうを選ぶのも一つの方法です。
もう一つの方法は、最初から一軒の不動産屋と購入の媒介契約を三カ月間（媒介契約の期間は宅地建物取引業法により三カ月以内と決められています）結びます。 これにより、あなたはほかの不動産業者から仲介を受けることはできません。
その代わりに仲介手数料をまけてもらいます。 不動産業者問にはほぼ同じ情報が流れていますので、買うときの仲介業者を一軒にしぼったからといって、そう不利にはならないはずです。

ただし、不動産業者の特性として、地元の情報に強くても、ちょっと離れた地域の情報にはうといことも少なくないので、もし広域で物件を探している場合には不向きな方法です。 また頼んだ仲介業者が不熱心だと、思うように情報が入らないこともあります。
この方法では仲介手数料は値切れるでしょうが、ゼロにすることはできません。

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